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老舊小區改造“誰來出錢” 引入社會資本仍需明晰盈利模式

大字 日期:2020-06-16 來源:人民網-房產頻道

  今年兩會,老舊小區改造寫入政府工作報告,但“誰來出錢”仍是其面臨的難題之一。

  此時,“勁松模式”或許提供了一種解題思路。

  2018年,北京勁松街道以勁松北社區作為老舊小區改造試點,從設計規劃到施工改造,再從改建驗收到后期物業管理,成功引入3000萬元社會資本進入改造全程,成為北京首例引入社會力量參與老舊小區改造的典型案例,后被稱為“勁松模式”。

  2020年政府工作報告明確3.9萬個老舊小區的改造目標。全國各地正積極制定、推進老舊小區改造計劃,不僅要“量”更要“質”。針對“資金”難題,正如住建部副部長黃艷所說,“積極創新城鎮老舊小區改造投融資機制”,引入社會資本活水是關鍵。

  這一方面是由于老舊小區改造牽涉面廣,單靠政府財政支出負擔過重,難以支撐大規模改造。

  貝殼研究院發布數據顯示,重點20城市(如下圖)的記錄小區數量為15.39萬個,其中樓齡20年以上的老舊小區數量為5.96萬個,老舊小區的占比近40%。老舊社區一般都集中在城市的老城區,以北京為例,逾8成老舊小區分布在城六區,西城近6成是老舊小區。

  另一方面,老舊小區改造被業內視為新的萬億藍海,在一系列扶持政策推動下,社會資本有望通過盤活老舊小區找到新的盈利模式。

  然而社會資本參與老舊小區改造并非一蹴而就。老舊小區改造既是民生工程,也是投資工程。專家指出,由于項目的盈利模式目前尚缺乏嚴格的論證,社會資本目前動力不強,但在政策紅利的陸續釋放下,有望帶動更多社會資本進入。

  “勁松模式”資本方和家生活科技執行總裁王永生表示,整體來說老舊小區改造屬于回報周期長的項目,前期政府“扶上馬”,支付了一定的改造費用。與此同時,街道授權企業對勁松北社區原有的自行車棚等閑置空間進行改造提升,利用這些閑置資源實現增值。

  “我們的初衷不是利用改造本身掙錢,而是希望通過把改造升級小區,利用公司優勢為居民提供社區康養、大數據服務等深層次服務。” 王永生說。

  此外,記者了解到,在實際參與改造的過程中,社會資本還面臨政策突破難、綜合協調難,改造后物業管理和維護難等問題。

  王永生對此深有體會,在改造過程中,社區居民會對社會資本的參與目的有疑慮,為了打消這些顧慮,需要不斷開展路演與居民溝通。“社區改造方案、物業費的標準定制等,每個事項都由居委會牽頭,通過反復與社區居民確認達成共識,最終居民投票都實現‘雙過半’。”

  據介紹,首個試點運營成功后,其計劃今年陸續在北京通州玉橋街道、石景山魯古街道、大興棗園社區、西城真武廟以及山東的濟寧等區域開展老舊小區改造,并將根據各街道居民的具體需求因地制宜,實施不同的改造模式。

  西南財經大學財稅學院房地產稅收與金融研究中心主任姜先登在接受人民網采訪時建議,以往在公共設施建設中所采用的PPP模式可以運用到老舊小區改建項目中來。

  “可以借鑒以往部分城市村莊改造中所采取的商品房開發利用土地出讓使用權和安置房的代建權捆綁式招標的開發模式,真正帶動社會資本進入‘舊改’中。” 姜先登說。

[責任編輯:熊吉人]

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